היוקרה האמיתית היא בפרופורציה
יש רגעים בקריירה שבהם משפט אחד של לקוח עושה יותר סדר מכל טבלת אקסל. אצלי זה קרה כשלקוח הגיע עם שני נכסים זהים בגודלם אבל שונים לגמרי בזהות הכלכלית שלהם. האחד, דירת יוקרה בקומה ה־30, 150 מ״ר, במגדל־על בשדרות רוטשילד בתל אביב, שנרכשה בכ־14 מיליון ש״ח. הנכס השני, דירה סטנדרטית, גם היא 150 מ״ר, בקומה שנייה בבניין בן חמש קומות בפריפריה, שנרכשה בכ־1.8 מיליון ש״ח. עבדנו על שתי הדירות במקביל: תכנון, קונספט, הדמיות, חומרים וספקים. אותו משרד, אותן ישיבות, אותו סטנדרט מקצועי. ואז, בישיבת התנעה אצלי במשרד, הוא חייך ואמר: “בתל אביב אני משקיע תקציב X. ובפריפריה – אני משקיע 8% מ־X.”

לרגע עצרתי. “אבל אתה הוא זה שהולך לגור בשתי הדירות,” הצבתי עובדה. “לא תרצה איכות דומה? אותה רמת גמר? את אותו הנגר, לפחות?” הוא ענה בשקט, בלי פאתוס, כמו מי שסוגר עסקה: “אני אשקיע בכל נכס לפי מה שהוא שווה. לא מעבר לזה.” בנקודה הזו הבנתי משהו פשוט, אבל חד: הלקוח שלי לא דיבר על “איכות חיים”. הוא דיבר על ניהול הון. לא על צבע הקיר, אלא על הקצאת משאבים ביחס לנכס.

מכאן נולדה תפיסה שהתחלתי ליישם אותה בפרויקטים שלי, תפיסה שאני קוראת לה: יוקרה חכמה – יוקרה שמבינה גם מספרים, לצד טקסטורות ומרקמים. והיא נשענת על שני מושגים ברורים: רצפת האיכות ותקרת ההיגיון. רצפת האיכות; מאיזה מספר בכלל מותר להתחיל לדבר על “עיצוב טוב”. רצפת האיכות היא לא פנטזיה עיצובית, אלא מספר. זהו ה־Minimum Effective Dose של עולם העיצוב: הסכום למ״ר שממנו ומעלה אפשר לייצר תוצאה מקצועית, מדויקת, מכובדת וכזו שתואמת את ערך הנכס. ללא המספר הזה, כל השיחה על “עיצוב יפה” נשארת קוסמטיקה.

כך נראית רצפת האיכות, נכון ל־2025, בשלושה סגמנטים: מגדלי־על בתל אביב (דירות מעטפת, יוקרה גבוהה): רצפת האיכות מתחילה סביב 14,000 ש״ח למ״ר ולעיתים מטפסת אף ל־16,000–18,000 ש״ח למ״ר, בעיקר כשהדירה נמסרת כמעטפת וצריך לבנות את כל הפנים מאפס. דירה תל אביבית “רגילה” (לא מגדל־על, 150 מ״ר ≈ 9.5 מיליון ש״ח): רצפת האיכות לשיפוץ ברמה גבוהה אך לא “סופר יוקרתית” עומדת על כ־7,000–9,000 ש״ח למ״ר. כלומר, 1.05–1.35 מיליון ש״ח לשיפוץ מלא. פריפריה (150 מ״ר ≈ 1.8 מיליון ש״ח): רצפת האיכות לשיפוץ בסיסי, נקי ומכובד, היא 1,000–1,200 ש״ח למ״ר, כלומר 150–180 אלף ש״ח לכל הדירה. אלה סדרי גודל המספרים שאני פוגשת בשטח, מול קבלנים, ספקים ולקוחות. רצפת האיכות מוודאת שההשקעה לא תהיה נמוכה מדי בכדי שלא נייצר תוצאה מתפשרת שמקטינה את ערך הנכס.

תקרת ההיגיון – איפה מפסיקים, גם אם עדיין “יש דרייב” להשקיע. אם רצפת האיכות שומרת עלינו מלרדת נמוך מדי, תקרת ההיגיון שומרת עלינו מלעוף גבוה מדי. זו נקודה כלכלית, לא אסתטית: האחוז משווי הנכס שמעבר אליו כל שקל נוסף כבר לא מתורגם לערך. לא בשוק, לא בתמחור עתידי, וגם לא ביכולת של הקונה הבא להעריך את ההשקעה. תקרת ההיגיון, לפי סגמנט: יוקרה תל־אביבית (מגדלי־על): 10%–15% משווי הנכס. בדירה בשווי 14 מיליון – זה אומר 1.4–2.1 מיליון ש״ח. דירה תל אביבית רגילה: 10%–12% משווי הדירה. בדירה בשווי 9.5 מיליון – זה אומר 950 אלף עד 1.14 מיליון ש״ח. פריפריה: 8%–10% משווי הנכס. בדירה בשווי 1.8 מיליון – זה אומר 144–180 אלף ש״ח. מעבר לנקודות הללו, ההשקעה מתחילה להיות מנוכרת למציאות הכלכלית של הנכס.

הנוסחה של יוקרה חכמה. כאן נכנסת השיטה שאני עובדת לפיה: התקציב הנכון נע על הספקטרום בין רצפת האיכות לבין תקרת ההיגיון. אם רצפת האיכות גבוהה יותר מתקרת ההיגיון, אני מגדירה יחד עם הלקוח איפה מתמקדים, ולא “מרפדים” את כל המטרים באותה רמת השקעה. אם תקרת ההיגיון גבוהה יותר מרצפת האיכות, יש מרחב בחירה: אפשר לעצור ב”חכם”, או לעלות ל”מפנק”, אבל מתוך מודעות.

לסיכום, העיצוב צריך להתאים לכתובת. ההשקעה צריכה להתאים לשווי. והתוצאה חייבת לשרת את החיים ולא להפך. רצפת האיכות מונעת מאיתנו לחיות בדירה יקרה עם תוצאה זולה. תקרת ההיגיון מונעת מאיתנו להשקיע סכומים מנותקים מהנכס ומהשוק. ובין שני הקצוות האלו, במרווח המדויק שבין מספר למספר, נולדת יוקרה חכמה. יוקרה ששואלת תמיד האם זה נכון לנכס, לאזור ולמציאות. שם נמצאת היוקרה האמיתית של תכנון טוב.